תמ”א 38 היא תכנית שבתחילת דרכה שימשה להגנה על מבנים מרעידות אדמה. תיקון מס’ 3 לתכנית אישר לקבלנים לבנות תוספות בנייה ולהשתמש בהן כתמורה לבנייתם. ברמת גן, כמות תוספת הבנייה המותרת נקבעת על פי התב”ע העירוני. ברוב שכונות העיר התוספת המותרת היא של עוד 3.5 קומות בנוסף לקיים. שכונות ותיקים וחרוזים בלבד מאפשרות פחות מכך, עד 3 קומות בלבד, וברחובות הראשיים, ז’בוטינסקי, ארלוזורוב ואבא הלל דרום יש היתר לתוספת של עוד 4 קומות. בשכונת רמת השקמה ניתן להוסיף 5.25 קומות.

נהלי מימוש תמ”א 38 תיקון 1

תמ”א 38 תיקון מס’ 1 היא הפרויקט הבסיסי ביותר של התכנית, במסגרתו מוגדר מהו המבנה שמשתתף בה, קרי – בניין שהוצא לו היתר בנייה לפני שנת 1980, לא פטור מצורך בחיזוק, יעד תוספת הבנייה בתב”ע הוא 2 קומות לפחות מעל 400 מ”ר והמבנה אינו מיועד להריסה. בשביל לממש תכנית זו כחוק יש להשיג הסכמה של לפחות 66% מהדיירים. כאשר מושגת הסכמה כזו ניתן לתבוע נזיקין את הדיירים המסרבים ולממש את הפרויקט הלכה למעשה.

נהלי מימוש תמ”א 38 תיקון 2

תמ”א 38 תיקון מס’ 2 אינו מסדיר את חיזוק המבנה אלא את הריסתו ובנייתו מחדש. לכן, שלא כמו תמ”א 38 תיקון מס’ 1 מדובר במבנים המיועדים להריסה מתוקף היותם משתתפים בתיקון מס’ 2 של תמ”א 38. בתכנית זו יש להשיג את הסכמת 80% מדיירי הבניין על מנת להוציא אותה לפועל. במידה ומושגת כזו הסכמה ניתן לתבוע נזיקין את הדיירים המסרבים ולהוציא לפועל את התכנית.

תוספות בנייה לא לגובה – התמריץ לדייר להסכים לתכנית

על אף כי על פי תכנית הבינוי העירוני של רמת גן – התנאי להשתתפות בתכנית הוא תב”ע עם אישור בנייה לגובה, בפועל יכול הקבלן להגיע להסכמה עם הדיירים לבנות גם בכל מקום אחר שיחפצו. המשמעות: ניתן להגיע להסגר תוספת חדר או בניית מרפסת שמש PER דירה. במצב כזה נהנים הדיירים מעוד חדר ובכך משביחים את הדירות שלהם, מה שמספק להם תמריץ טוב להסכים למימוש תמ”א 38 בבניינם הלכה למעשה. במצב כזה הדיירים נהנים מבית יותר גדול והקבלנים נהנים גם כן מדריסת רגיל בבניין בדמות קומות נוספות שהם בונים בו על מנת להשתכן או להשקיע שם בעתיד מבחינה נדל”נית. כאשר הבנייה תורמת גם להרחבת הדירות וגם לבניית זכויות מגורים חדשות כולם מרוויחים!